2014年9月到2016年2月，四组政策刺激组合拳开启中国房地产新一轮景气周期。2016年930以来，中央明确“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，中央统一指导，地方政府因城施策，房地产调控的力度加码，房价回归理性。

2018年9月以来，全国房价逐渐回归平稳，4季度商品住宅均价微涨0.06%，本轮地产小周期渐近尾声。当前，房地产是否回落到平稳健康发展的轨道上？我们选取19个指标，从“价、量、信用”三个维度进行评估。

房地产市场已经迎来改变

我国的房地产市场已经高速发展近十年的时间了，在这段时间里面，房价也是不断的攀升。但是大家有没有发现一个有趣的现象，就是房价越是上涨，大家购房的情绪反而越高。这主要是因为在那个时候，房子的属性产生了变化，大家追求的是保值以及升值的属性。

但是商品房也是一件商品，不管什么样的商品肯定都是有升有降的，只有这样才是符合市场规律的。但是我国房价上涨的幅度早就超过很多人的预期了，市场是没有办法自住调节的，所以国家进行了宏观调控。在国家的干预下，房子的溢价空间正在渐渐的减小。“躺着赚钱”的时代已经过去了。

房地产市场已经从高速发展进入寻求高质量发展了，而且这一个发展阶段的时间是很长的，有专家表示，最少需要二十年的时间。

未来三到五年，买房者和卖房者谁会后悔？

虽然目前房价已经朝着稳定的方向发展了，但是从楼市整体的调控上面来看，国家并没有放松楼市调控。而是针对不同的地区提出了“因城施策，一城一策”的调控方式。在这个调控方式刚提出的时候，有一些人担心，楼市调控会松绑，房价会反弹。但是，大家要明白一点，“因城施策”的调控方式的提出是有一个很重要前提的。这一个前提就是房价以及房地产市场稳定。

而且国家在去年年底的时候，就已经给未来房地产市场的发展定下了“稳定”的基调了。从目前的情况来看，未来三到五年内的房价很大程度上会稳定在一定的区间内。所以，笔者劝那些还想靠着房地产市场发财的人可以歇歇了。房地产市场已经产生改变了，房子的溢价空间正在逐渐的减小，未来不是房子多就能够增加财富。

房产税

前面作为铺垫，现在才是主菜——房产税，实际上，很多人讨论所谓的房地产税，主要讨论的还是房产税，因为这涉及到你家所持有的房屋数量。最直接的影响就是，一旦房产税施行，你要对房屋本身去缴税的，关乎你的钱包哦~

预判1: 2019年才是小年，全年预计销售下滑5%~10%

2017年年底，有人说2018年是楼市的小年，但事实是国家统计局“打脸了”。

2018 年中国房地产商品房销售额达到14.9万亿元，同比增长12.32%，成为房地产的高峰，而2018年，虽说调控最严的1年，但市场依旧走出中国房地产的“销售大年”。

对2019年，目前多方机构和开发商自身都普遍对2019年市场不太乐观，甚至悲观，普遍认为2019年将是房地产的“小年”。如果非要量化，预计2019年全年销售额会有5%到10%左右的下滑。

比如自2018年万科活下去、融创强调安全、众多即使TOP20强房企高频率的裁员潮、以及提高投资目标利润率的安全防范……所有对后市的预判都趋于谨慎、收缩、安全第一。

其次，2018年下半年开始房企销售开始降速、回款变慢继续在2019年前几个月延续，业绩下降显著，典型如2019年1月三大巨头房企万科、碧桂园、恒大合约销售金额同比分别下跌29%、33%以及32%，且都为3年之最低，下降幅度可谓巨大；另外1月百强房企中有超过三成房企的权益销售金额同比下滑，其中13家房企降幅超30%；而目前可查阅的截止2月13日的中原数据，30家典型房企是销售也同比下降了11%。

2019年1月销售数据的不理想，可能源自2018年同比的高峰，但下降幅度之大30%还是让房企心态紧张。

2月的销售数据考虑到春节因素，目前来看同比下滑幅度继续在保持，因此，2月数据可参考价值不大，但3月的销售数据特征，将成为全年销售的一个关键参考。原因有2方面，一方面传统销售旺季金三银四的来临，另一方面3月中旬两会政府对房地产的态度也将更加清晰明朗。

为何是小年，下降10%左右？除了1、2月最新数据不理想之外，更核心还有几个关键因素值得参考。

其一，外围经济下行的压力在2019年继续巨大，比如最近万科郁亮在内部邮件讲话中透露，目前外围的中国经济L型的竖线并没有到底，一般预计到2020年左右才有可能见底，外围经济的压力，也最终会传导到房地产市场的运行。

其二、三四线城市的表现对全国楼市影响非常重要，但从棚改而言，过去几年，三四线消费透支严重，加上2019 年棚改新开工的目标将减少21%，其中8个省份将下调棚改发展规模多于20%，河南及山西更减少多于70%……因此，2019年对全国楼市权重支撑很大的三四线市场将不乐观。

其三、房地产市场最重要的是“预期”二字，2019年市场的观望气氛依旧浓烈，而预期不乐观是最大的杀伤力。2019年与过去的中国楼市完全不同，2018年之前，中国人即使专业的开发商操盘手内心都有一个判断——即房价是一个永远上涨的趋势。

地球上没有质量物体能逃脱万有引力定律。中国的房地产也受经济规律的制约。这并不是因为你们是中国的房地产。房价将永远上涨。当房地产市场回归到最初的形态时，你会发现，并没有所谓的中国房地产奇迹。房地产的奇迹只是传说，痛苦才是你真正的感受。

三大指标：楼市是冷是暖？

市场究竟有没有回暖？除了关注开发商的真实动向之外，更值得关注的是销售数据、土地市场和二手房这三个指标。

先看销售数据，下滑趋势仍未扭转，只是部分一二线热门城市有所复苏。

中金报告预计，1-2月全国商品房销售面积同比下跌10%，比去年第四季度的下跌2%显著扩大。考虑到推盘量仍处低位，购房人情绪未复苏且三四线城市面临高基数问题，3月跌幅料进一步扩大至10%以上。

再看土地市场，火热也只是局部现象，全国整体土地市场热情仍有待恢复。

最新全国土地市场交易情报显示，2019年1月，全国300个城市土地出让金总额为3266亿元，环比减少39%，同比减少15%。而上年同期，300城市土地出让金同比增长了43%。

再看二手房，部分一二线城市市场回暖，但市场仍在底部运行。

根据易居房地产研究院报告，2019年1月，北京、深圳、杭州、成都、南京、厦门、苏州、青岛、无锡和金华10个城市二手房成交量为5万套，环比增长0.5%，同比下降6.4%，仍然低于2012年以来的月平均成交套数(5.6万套)，二手房成交量仍处于低位盘整态势。

两个政策：触底反弹可能性有多大？

“楼市小阳春“是典型的人造概念，那么，今年楼市有没有希望触底反弹？

楼市想要触底反弹，前提是已经到“底”。这里的底包括市场底和政策底。市场底不容易判断，但政策底毫无疑问已经触及。

2018年12月，住建部明确表示，要稳地价稳房价稳预期。

同月的中央经济会议则指出，要因城施策，分类指导，夯实地方政府主体责任。

而在2019年2月，央行在货币报告中，悄悄删除“中性”和“货币总闸门”的表述。