中国房地产市场是否实现平稳健康发展？

（1）价：房价涨幅趋稳，不存在全局性房价泡沫风险

全国房价趋稳。2016年“930”后，一二线热点城市房价先行停涨，2018年9月以来，全国房价逐渐回归平稳。一、二、三线城市二手住宅价格指数环比涨幅均连续四个月回落，上涨城市数占比从94.3%下滑至67.1%。

房价收入比处于安全区间。2000年以来，全国商品住宅均价年均增8.6%，城镇居民人均可支配收入年均增10.6%，房价上涨幅度小于收入增长幅度，房价收入比整体呈下行趋势。2018年全国房价收入比7.3，相比2014年上升0.4，但处于历史最低25%分位。

租金回报率回升。2018年样本一、二线城市静态租金回报率分别上升0.1、0.2个百分点。

（2）量：库存有效去化，存量住房尚未过剩。

短期指标看，不存在房地产库存风险。全国层面，竣工未售库存、开工未售库存、含未开发土地的广义库存降至1.9、11.5、17.3个月，相比2014-2015年峰值下滑60.4%、57.6%、52.4%；城市层面，一、二、三四线取证未售库存为15.0、11.8、11.0个月，一线城市处于历史最高5%分位，主要源自强调控下销售较弱，但产业和基础设施支持下潜在需求强、风险可控；二线、三四线城市处于历史中值附近，相比2014年峰值下滑19.5%、69.8%，处于较健康水平。

长期指标看，尚无明显住房过剩。根据恒大研究院《中国住房存量：过剩还是短缺》测算，2017年城镇住宅套户比1.07，供求基本平衡。但住房质量不高的问题仍很突出，存量住房中商品房占比仅40.7%；1999年以前修建的住房占41.4%；设施不完备住房占比高，如25.8%的住房无独立抽水马桶，7.6%的住房无独立厨房。

（3）信用：居民、企业加杠杆放缓，信用风险可控。

居民层面，2018年居民住房贷款余额/GDP上升1.5个百分点，增速放缓2.1个百分点；居民住房贷款发放额/住房成交金额回落1.8个百分点。

我国居民债务风险相比国际均值不高。2018年，住房贷款余额/GDP为34.5%，低于发达国家50.9%的均值；住房贷款余额/可支配收入为59.0%，低于发达国家68.0%的均值。我国居民住房杠杆安全边际尚充足，商业个贷不良率维持在0.4%以内。

企业层面，截止2018年6月末，A+H股上市房企真实负债率为55.3%，较2017底小幅回落0.6个百分点；房企债务结构趋于合理，2018H1短长期有息债务比为45.1%，较2017年下降2.5个百分点；偿债能力明显增强，速动比率和现金短债比分别从2014年的46.5%、81.6%提升至2018H1的57.6%、112.3%。分梯队看，当前龙头房企杠杆水平最低、短期偿债能力最好且债务结构合理，发生风险可能性最小；小房企杠杆水平最高、短期偿债压力最大且高度依赖短期债务，财务稳健性最弱。

城镇化的表述非常值得我们关注

过去，我们总说要发展中西部的小城镇，搞均衡式发展，修了很多路，建了很多特色小镇，但人口往大都市圈流的规律是不可逆的，结果出现很多鬼城，现在可能要顺应自然规律了，坚持以中心城市引领城市群发展，这就意味着要进入一个新阶段，即大都市圈发展。

比如粤港澳引领人口向珠三角流，那粤东粤西粤北那些人口流出的城市以后房地产真的没啥搞头了，中西部地区那些三四线城市更加不要去投资，要往珠三角长三角京津冀三大城市群周边，以及省会城市、重点城市、沿海发达城市，以后都大有前途。

农业人口转移落户，以后不是特大城市，农村人口进城落户会很容易，这可是刺激内需的大蛋糕，进城了就需要买房，消费。

关于货币

报告提到要“把握好货币供给总闸门”，也就意味着货币可以宽松，但不会像2015年2016年一样放大水，主要是定向宽松，现在企业贷款的利率下调很明显，而且还可以转贷，比如你以前6%贷的款，现在没到期还可以给你降利率，这有利于企业投资。

报告里还提到要求“降低实际利率”，今年降息的可能性非常非常大，一旦降息，不光是企业，房贷利率下降也是大势所趋，只要利率下调，楼市成交量自然也会回暖，楼市回暖这点倒是政府愿意看到的，所以今年对刚需来说，是入市的好时机了。

房地产繁荣带来巨额财政收入

2000年以后，中国依托外汇储备发行人民币，同时，央行不能直接购买政府债务，这就决定必须创造一个财政增收的渠道，用以弥补财政收入的不足。

很自然地，房地产这只“夜壶”被用上了，1998年，住房制度改革开启，取消福利分房，实行住房商品化，这样一来，人们就必须购买住房。而土地控制在地方政府手中，实际就是向政府购买住房。

众所周知，此后很长一段时间，中国经济高速增长，人们有了比较足够的购买力。结果，地方政府在土地出让金、交易税费等方面财源滚滚，“夜壶”用得很顺畅。

如果只看到土地出让金和房屋交易的税费等，可能还是忽视了这只“夜壶”的威力。因为房地产的不断繁荣，还带动了能源、钢铁、有色、建材、设计施工等数十个行业的需求，在这些行业上无论中央还是地方财政都获得了源源不断的收入。

以2017年为例，如果简单地以一般预算收入与政府性基金收入作为政府总收入的话，当年累计收入为234029亿元。

而在这一年，国有土地出让金收入达到52059亿元，有房地产领域人士估算，2017年土地和房地产相关税收（契税、土地增值税、房产税、城镇土地使用税等）超过3万亿，两相合计一共8.2万亿。

如果再加上能源、钢铁等几十个子行业中与房地产相关的税收，房地产领域产生的政府收入，预计要占到政府总收入的半壁江山。

所以，这只“夜壶”可不是一般的“夜壶”，而是天大的“夜壶”，近似聚宝盆。

“稳”成了房价的底线。

我们再来看看今年的情况。

从春节后开始，宏观调控的声音基本消失，以地方为主的“一城一策”登上舞台。然而地方为了完成任务，清一色选择了为楼市解绑政策，下调房贷利率，开放人口落户政策……这也从反面证明了，楼市下行压力巨大。

不过目前在多方利好，再配以媒体炒作的“小阳春”概念下，很多城市“成功”地完成了逆转。

2月23日， 南京市看房团3321人乘坐65辆大巴，奔赴14条线路冲进72家楼盘，单日房源成交 2596套。

2月22日，华润深圳湾瑞府豪宅开盘，再现千万级富豪排队抢房，8000万一套的豪宅瞬间“秒光”。

2月20日，杭州绿城建发沁园突破限价领证，每平米涨价4500元。无锡5楼盘宣布集体上调价格，其中滨湖区龙湖天璞一夜之间上涨3200元/平……

如果把这些传得沸沸扬扬的楼市新闻罗列在一起，你一定会认为，中国房地产市场马上会进入新一轮的上涨牛市。而有购房计划的刚需，现在就务必得备好弹药，准备随时杀入战场。

俗话讲，鱼的记忆只有7秒，其实人的记忆比鱼也差不了多少。如果勤快点儿，随手在网上一查，你会发现，2018年，2017年，2016年，2015年……几乎每年3月左右，网上此类消息都是络绎不绝。

这种情况下，拿什么拯救GDP呢？

十二个重点产业里面，翻来覆去找了半天，可能房地产如果不出点力，确实有点费劲。

话说，正在我们侃侃而谈的时候，也许房地产行业正在默默的付出自己的努力。

根据2018年前三季度的数据，海南的土地出让金是创了历史新低，成交量暴跌66%，金额只剩下49.87亿。三亚跌幅更是达到79%，仅剩下18.5亿。

然而当我们翻看前瞻数据库的时候，赫然发现，2018年全年三亚和海口的土地出让金竟然成交了91亿。足足比海南全省前三个季度的数据多了40亿。

也就是说第四季度一个季度几乎相当于2018年前三季度土地出让的总和，明显加快了卖地的步伐。

马云爸爸今年1月12日曾经放出豪言说，“海南要对标香港，且必须超越香港。”

海南能不能对标和超越香港不知道，但有一点海南和香港确实有点像。

那就是，土地稀缺之后，供地也在收缩。

根据2018年12月1日，海南政府公布的总体规划，海南各县政府对土地严格管控，其中在留足林地和耕地之后，建设用地只剩下5.09%，82.41平方公里。而仅剩下的5.09%可能还要减去3.1万亩。