楼市的变化不是一二天能看出来的，即使你用三四个月的时间去观察，可能也看不出什么门道。当你看不清房地产市场形势的时候，你需要更多的时间去观望，多看它几个月，这样得出来的结果可能才更真实。

近期，楼市出现了两种情况并存的现象，一种情况是一些地方的楼市热度持续下降；而另一种情况是一些地方却出现了楼市小阳春。其实两者并不矛盾，房地产市场这么大，有热有冷，才实属正常，这也说明楼市进入了正常的轨道。而这个正常的轨道是什么呢？

为什么中国房地产行业如此繁荣？开发商：根本原因只有3个字，即“城市化”！第一，从高速公路到地铁轻轨，从荒野郊区到万丈高楼，每年都会有大量人才涌入城市，不管是一二线城市，还是三四线城市都在飞速发展、不断扩大。

第二，十多年前我国城市化率仅仅20%，而现在已经发展到50%多了，因为我国地大物博，这样的城市化率已经非常饱和了！城市要发展，房地产就充当了“引擎”的作用，但是很多城市过于沉迷这种靠房地产带动经济的模式，久而久之，除了搞房地产，地方高层都不知道该做什么了！

但是，笔者认为：方式都讲究一个平衡，如果房地产过度繁荣，天平的另一端必然亏损，比如因为房价太高，年轻人不得不背负巨额债务，哪有心思去搞科技创新？马云说的好：“如果把房地产作为我国经济的支撑，那么牺牲的将是一代人的幸福”，亲爱的老铁，你们认为是这样吗？

房地产税真的来了？

这几天，“房地产税立法，有关部门已经在有条不紊地推进”的新闻不断涌现。仅仅在3月5日-15日的短短11天内，官方就6次提及了房地产税。

房地产税的相关消息密集出现，牵动着亿万群众的心。

有房的朋友希望房价不断上涨，伴随着房价上涨自己的资产可以不断升值。

而尚未买房的人则希望房价可以稳中有降，否则自己又如何能负担得起如此高昂的房价。

与往年老调重弹、冷饭再炒之后便归于平静不同，今年可能真的不一样了。因为房地产税具体实施的路径已明确，那就是“立法先行、充分授权、分步推进”。

早在2011年，上海和重庆两地就曾经开展过房产税改革试点。

当时在上海试点征收房产税，征收对象为本市居民二套房及非本市居民新购房。而在重庆，征收对象则为个人拥有的独栋商品住宅、个人新购的高档住房，以及在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的二套房。

不过那时候只是试点和象征性的尝试，管理层并未给出明确的实施路径，更不要说“立法先行”了。可近几年的房价暴涨，炒房的愈演愈烈使得房地产税再度被提上日程。

2016年12月中旬，中央经济工作会议提出，要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，要求回归住房居住属性。

对于老百姓而言，过去买不起房，今天可能也买不起，甚至有可能将来还是买不起。但是管理层用实际行动告诉我们，会努力让老百姓住的起。

那么问题来了，曾经中国最赚钱的地产行业还能辉煌依旧么？众多知名房企的未来又会如何？是维持现状还是谋求转型？

销量下滑的后房地产时代

3月初，克而瑞研究中心数据显示，2月TOP100房企的整体销售规模（操盘金额）较1月环比下降22.9%，其中TOP51-TOP100房企降幅最大，环比下滑32.6%。同比来看，TOP100房企销售额下滑11%左右。

与此同时，中金公司监测的60城新房销售面积1-2月累计同比下滑11%，销售均价较去年12月下跌3%，同比涨幅收窄1个百分点至9%。明源地产研究院指出，目前出现的政策都只是调控的弱化，并非全国性取消限购、降低首付等强调控政策，2019年全国的地产总销售预计将下滑10%左右。

具体来看，1-2月，万科、保利置业和龙湖合约销售额都遭遇了下滑。保利置业1-2月业绩同比降幅达26.9%，为46亿元。万科、龙湖降幅均超过10%，1-2月业绩分别为921.6亿元及249.4亿元。万科董事会主席郁亮近日在深圳总部举行了小范围的媒体会，核心为"组织重建"，在这样的开年成绩下重建组织，意图耐人寻味。

无论是整体宏观大环境，还是具体企业销售规模，我们都能看到房地产市场的拐点似乎已经出现，一个后房地产时代正在来临。其实，这个后房地产时代并不是现在刚刚出现的产物，2016年随着"房子是用来住的，不是用来炒的"的理念的贯彻实施，全国各地也接连出台房地产宏观调控政策，让房地产市场的居住属性逐渐超越了房地产市场的投资属性，房地产身上原先"买房赚钱"、"无脑投资"的光环逐渐褪去。由于房地产政策的传导效果和多线城市的维度降维，在2019年，房地产市场的居住属性逐渐超越其投资属性，成为了房地产市场的主流。

去杠杆取得成效，短期偿债能力回升

图22 百强企业2014-2018年资产负债率及有效负债率

2018年，多部门发文要求做好降低企业杠杆率各项工作，打好防范化解重大风险攻坚战，“降负债”成为房地产行业的一个高频词汇。从资产负债率来看，2018年百强企业均值为77.8%，较上年下降0.5个百分点；从有效负债率来看，剔除预收账款后，有效负债率为49.3%，同比下降1.6个百分点，负债水平仍整体可控。

多方位行动回馈社会，积极践行企业公民责任

图24 百强企业2014-2018年纳税额与净利润增长情况

2018年，百强企业积极依法纳税，纳税额稳步上升：百强企业纳税总额均值达66.7亿元，同比增长22.8%，其中税金及附加均值为38.3亿元，所得税均值为28.4亿元，同比分别增长17.1%、31.5%。百强企业积极推进保障房建设，不断提升保障房建设品质，助力实现“住有所居”，“住有宜居”；此外，百强企业不断加大公益方面的投入力度，设立公益基金，从教育、环保、医疗、文化保护等多方面着手，奉献爱心，用行动回馈社会。

释放那些信号？

一是房地产市场稳定态势逐步形成，房地产市场监管良好。二是房价走势稳定，波动幅度在可调范围内。因此，无论从市场需求还是从政策角度看，2019年房价波动幅度都很小，并且即使房价仍处于高位，但其走势仍在调控范围内，购房者可以放心。

之所以只提房贷利率和房地产发展，是因为一个是和刚需买房相关的切身利益，一个整体楼市的未来发展，而房地产税离出台还远着呢，降价约谈大家心里有数，房企搞小动作就是博眼球而已。