3月20日，2019中国房地产开发企业500强测评成果发布会在北京举行，备受关注的“2019中国房地产开发企业500强”、“500强房企首选供应商服务商品牌”等系列测评榜单揭晓。这项由中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心共同主办的测评工作，已连续开展11年，相关测评成果已成为全面评判房地产开发企业综合实力及行业地位的重要标准。

房地产税如何影响房价

当“2019年落实房地产税法”的消息传出时，融创、碧桂园等典型的激进型房企股价骤然下跌。股价对于利空消息的反应最为剧烈。

有些人对此的解读是：房地产税将最大限度地降房价。此举对于普通老百姓，尤其是无房者来说是个利好消息，因为降价意味着他们买得起房子的可能性又变大了一点点。

但恐怕事情没有这么简单。

我从未见过世界上有哪个国家的人会因为多了一种税收而感到欢呼雀跃的。税收，无论在何种情况下，都意味着一种合法的掠夺。在执法者掠夺了这些以税收为形式的财富之后，他们会将财富按需分配给穷人和有需要的人吗？

关于这个问题，经济学给出的答案是：谁也不知道答案是怎么样。

因为再分配的结果不仅取决于征税，更是取决于经济和法律体制以及执法者的意愿。谁能保证执法者肯定是善良的？这当中有太多不确定的人为因素了，难怪著名的经济学家罗斯巴德将税收称之为一种“有组织的犯罪”。

不过，具体到房地产税这个问题上，中国未来征收的房地产税还真有可能降房价。但并不是所有的房地产都会受其影响价格下跌。

由于凭空多了一笔房产税，因此房地产持有的成本也会增高。业主作为税收的承担者当然会寻求方法转嫁这笔税收。那也就意味着，税收的成本会增加到业主日后卖房时的房价里边。这究竟是意味着房价上升还是下跌呢？

这其实意味着房价的进一步“两极分化”。

假如人们预期一个地方未来10年房价的增幅为20%，那么即使房地产税让持有成本增加了5%，人们也愿意持有此地的房产。因为即使扣除了5%的额外持有成本，买房子仍然有利可图。

但如果人们对于某地房市的未来增幅的预期低于5%，那么这类房子可能就没有人愿意持有了。扣除了5%的成本之后，不仅不挣钱，还可能要亏钱，这些房子将面临即使降价也没有人愿意接盘的局面。

这或许会引发楼市格局新一轮的震荡重组。由于资金将从盈利预期很低的三四线楼市撤出，中国内地又缺乏更为稳妥的长期投资渠道，那么这些资金势必还是得进入一二线城市的楼市。

因此，最后很可能出现核心城市越征税房价越高，小城市越征税房价越低的情况。

房地产税最后的实际效果很可能是：用“看上去很美”的一个名目，实现了地产的进一步两极分化。由于房地产是中国重要的金融指标，这也意味着核心城市与中小城市的资金总量会发生进一步的分化。

在我们的常识中，都是银行有了存款才能发放贷款，也就是“存款创造贷款”。但在上面的案例中，我们却发现，在现代银行体系下，是“贷款创造存款”！

每一笔存款，如果向上追溯，都是来源于某一笔贷款。银行发放贷款根本不需要先有存款，反而是每一笔贷款都会在同一时间创造出一笔等额的存款！

在实际开展业务的时候，银行发放贷款时根本不会考虑手上有没有存款，发放贷款的数量上限只受到基础货币的数量和法定存款准备金率的约束（这一点我们在第二部分还会详述）。这是我们需要更正的第一个认识上的误区。

房地产市场形势的新变化

2018年是中国房地产新开工、销售都创峰值的一年，参照主要发达国家房地产市场的发展情况，我们认为国内整个房屋的新开工和销售到了峰值，将要出现一个正常的、自然的回落的过程，整个市场形势正从以往供不应求转向供求总体平衡，区域分化。

2018年以来，房企投资增速始终快于到位资金增速，销售增速持续往下走，但新开工增速持续比销售增速快，今年上半年进入到预售阶段的新房面积会有一个比较明显的增加，目前要重点关注销售情况和新开工及投资增速的可持续性。

新形势

从宏观上看，2012年，第三产业的占比开始超过第二产业，这是一个非常重要的分界点，说明从2012年开始，我们的人力资源、土地和金融资源将开始新一轮的大规模的重新配置过程，调整过程至少要持续15年以上，这个调整过程一定和整个城市化过程结合在一起。与此同时，2015年以来，整个杠杆率提升非常快，经济调整结构过程中，大城市圈越来越得到发展，人口不断的流动，意味着人口从房价收入比低的城市倾向于流向房价收入比高的城市，带动整个贷款资源的增加，杠杆率会有一个变化。

从全国来看，房价的涨幅明显低于货币供应量的涨幅，大城市的房价波动显著超出全国水平，这和金融的杠杆率有很大的关系，利率和首付政策调整一定会对房地产市场、对房价形成一个很大的影响。

房地产的政策取向及关注点

我们的整个政策目标是明确的：第一是如何保持房地产市场的持续稳定健康发展，第二是如何解决好低收入家庭的住房困难问题。目前，低收入家庭的住房困难问题已经得到很好的解决，但房地产市场平稳健康发展的任务仍然很繁重。

从去年下半年以来，越来越强调“因城施策”、“一城一策”。我们要使用的最重要的政策工具就是土地和金融。先说土地，所有房价过高的城市在人口流入的过程中，新建房的供应量非常有限，如果要实现特定城市的市场供应平衡，最重要的是土地供应上要有基本的保障。

国家的整体经济会有一个很大的周期，而这个周期和整个金融政策的变化紧密地结合在一起。每一轮利率下调时，住房价格上升幅度加快，加息之后，房价涨幅就会回落。只要我们能够处理好土地的供求关系，住房金融政策保持中性，我们的房地产市场有非常大的希望实现平稳健康发展。

那为什么会出现这样的情况呢？

之前房地产有条金科玉律，是李嘉诚常唠的，叫做“房地产最重要的因素，地段、地段、地段”。

很多投资房产的朋友也是直接按这个来买房的，房子本身咋样不是重点，重要的是地段。但从刚说的这几个城市来看，市中心的房价有可能比郊区更沉不住气。

是这“金科玉律”不灵了？

我觉得啊，地段重要性还是有的，但是因为买房主力变了，地段不再是购房优先考虑因素了：老一辈买房，考虑上班近，能买市中心当然是市中心，老破小也可以凑合 。所以市中心的房子不管房子怎么样，总会有人接盘，尤其是离好学校比较近的房子，更是被很多人当成香饽饽。

但现在很多年轻人买房更考虑居住的舒适性，房子本身的属性优先于地段，比如说新房，宽敞，有车位等等，地段是一个可以牺牲的因素。如果住的舒服，离市中心二三十分钟都是可以考虑的，像北上广深这样的城市，通勤40分钟以上也会有人考虑。

而学区的问题也可以通过学位房或者直接给择校费解决。所以有选择的情况下，刚需偏向于更舒适的居住地区，也就出现了市中心房价领跌的情况。

房地产进入买方市场，对于刚需而言是最友好的市场

炒房客撤了，玩套路的高杠杆的也基本跑不掉了，这个时候，刚需就成为了最优质的购房客户；这个时候，开盘没人抢了，套路也少了，买方优势显露。

好的楼层，好的户型，更好的价格优惠都可以慢慢谈了，作为购房者也终于体验了一回上帝的感觉，对于真正一辈子买不了几次房子的普通大众来说，这就是最实在的。

市场调控之下，更多的福利在等待着购房者。毕竟，杠杆不敢加了，炒房客由于限购限售等等因素也终于消停了。

这个时候，没有买房子的人终于可以松一口气了。有钱了刚需可以考虑买了，没钱了再看看，一时半会也等得起。

​如果是你的话，今年的市场现状，你会考虑买房或者换房吗？